Земли общего пользования садоводческого некоммерческого товарищества

Что же такое земли общего пользования (ЗОП)!? В Земельном Кодексе есть этому определение – «Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами…». В Садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) или в Огороднических некоммерческих товариществах  (ОНТ) – это земли, с помощью которых осуществляется доступ к земельным участкам физических лиц, попросту дороги.

В нынешнее время физические лица, имеющие Свидетельство на земельный участок, проходят процедуру межевания, результатом которой является постановка на кадастровый учёт земельного участка. После постановки на кадастровый учёт, собственники платят налог на землю по фактической занимаемой площади.

Так как СНТ или ОНТ выдавалось свидетельство на общую площадь, либо с указанием площади земли общего пользования, то и налог на землю юридическое лицо платит соответствующий. В связи с этим появилась потребность уточнить фактическую занимаемую площадь земель общего пользования СНТ с возможностью платить соизмеримый земельный налог или иных целей.

Процедура оформления земли общего пользования довольно трудоемкая и включает в себя целый комплекс услуг. На первом этапе, в зависимости от задачи, осуществляется геодезическая или топографическая съёмка всей занимаемой площади садового товарищества. На втором подготавливаются проектные документы для утверждения границы и площади по факту. На основании результатов проекта, формируются кадастровые документы для постановки на учёт фактической площади. Вся процедура межевания сопровождается согласованием с административными структурами. Изготовленная топографическая съёмка служит для различных целей, таких как обновление генерального плана, геодезии частных участков внутри СНТ, для газификации садового товарищества.

В результате комплексных работ проводимыми нами, Вы получаете:

• Утверждённую по факту границу СНТ, ОНТ
• Скорректированный (обновлённый) генеральный план товарищества
• Кадастровый паспорт на земли общего пользования
• Скидку при межевании собственников участков внутри СНТ, ОНТ

Сервитут и способы его узаконивания

В переводе с латинского слово сервитут обозначает подчинённое положение, то есть, иными словами это ограниченное право на пользование чужим имуществом. Подразделяются сервитуты на частные и публичные.

Если сервитут устанавливают в пользу определенного лица, то он относится к частным, публичные же устанавливают в пользу Государства. Например, частный сервитут это право пользования частью земельного участка для доступа к другому земельному участку (проход или проезд через участок соседа). Публичный сервитут устанавливают в интересах Государства, с целью обслуживания и ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, равно как, и проезжать через чужую территорию или прогонять через неё скот.

Сервитуты бывают срочные и бессрочные, платные и бесплатные отвечающие признакам земельного права и не противоречащие установленным законам.

Установленные сервитуты подлежат обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Устанавливают сервитут по соглашению лиц, требующих установления сервитута, и хозяев соседнего участка. По достижению соглашения регистрируют в общем порядке регистрации прав для недвижимого имущества. Если соглашение об установлении или условиях сервитута не достигается, спор разрешают судом. Иск должны подавать требующие установления сервитута лица – после этого устанавливают сервитут по суду.

Плата за пользование частным сервитутом может быть выставлена в разумных пределах его хозяином, если другое не предусматривает закон. Публичный сервитут устанавливают в законном порядке нормативными правовыми актами Российской Федерации без изъятия земельных участков. При этом учитываются результаты общественных слушаний.

Принудительное установление сервитута на землю может быть потребовано в судебном порядке, если получен отказ соседа от заключения договора. Иск на установление сервитута подается в суд по месту нахождения недвижимости, в нем указывается необходимость пользования недвижимым имуществом. Если суд устанавливает невозможность удовлетворения нужд собственника иным способом, выносится решение об установлении сервитута по суду. Суд должен также установить плату за пользование данным участком, иначе стороны снова могут оказаться в состоянии несогласия. Плата за пользование сервитутом может сниматься как единовременно так и периодическими платежами.

Если с течением времени отпадают основания установления сервитута, то его можно прекратить по требованию собственника объекта недвижимости. Кроме указанного, хозяин объекта недвижимости, для которого сервитут является обузой, вправе в судебном порядке требовать прекратить сервитут по суду в тех случаях, если объект недвижимости уже нельзя использовать соответственно его целевому назначению.

Как исправить реестровую / кадастровую ошибку?

Как показывает практика, при межевании и постановке на кадастровый учёт земельных участков выявляются пересечения (наложение) границ смежных участков, неверные координаты ранее учтённых земельных участков, в результате которых смежные земельные участки не могут пройти процедуру межевания и кадастровый учёт. Такие ошибки обозначены законодательством как технические и реестровые ошибки, допущенные органами кадастрового учёта или кадастровыми инженерами. Федеральным Законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрен ряд процедур, определяющие действия органов кадастрового учёта, если были допущены кадастровые или технические ошибки.

В течение трех месяцев, данный период называется периодом приостановления, ошибки, допущенные кадастровым инженером или ошибки, имеющиеся в государственном кадастре недвижимости (далее ЕГРН), должны быть устранены теми органами, которые их допустили. В ином случае, согласно ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», принимается решение об отказе в государственном кадастровом учёте.

Теперь стоит сделать разграничения: к техническим ошибкам следует относить описки, опечатки или иного рода ошибки, допущенные органами кадастрового учёта. В результате подобных ошибок происходит несоответствие данных, внесенных в ЕГРН, и данных, на основании которых была произведена запись. Например: неверное указание адреса объекта недвижимости, неверное указание кадастрового номера в результате инвентаризации объектов, ошибки в ФИО правообладателя.

Кадастровыми же признаются те ошибки, которые были воспроизведены в ЕГРН в том документе, на основании которого вносились сведения об объекте недвижимости. При проведении кадастровых работ в отношении земельных участков, государственный учёт которых осуществлен в установленном порядке до 1 марта 2008 г. Например: неверное определение местоположения границ объекта недвижимости в результате проведения межевания. Ошибки допущены кадастровым инженерам в ходе проведения кадастровых работ после вступления законодательства в области кадастра.

Технические ошибки подлежат исправлению:

• При обнаружении подобной ошибки органами кадастрового учёта;
• При поступлении заявления от любого заинтересованного лица в орган кадастрового учёта при наличии документа, содержащего верные сведения;
• При вступлении в законную силу решения суда РФ об исправлении подобной ошибки.

Технические ошибки должны быть исправлены в срок не позднее пяти рабочих дней со дня их обнаружения, подачи заявления или решения суда.

В том случае, если орган кадастрового учёта принял решение о необходимости внесения соответствующих изменений, то он должен уведомить правообладателя в письменном виде не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения.

Кадастровые ошибки, в свою очередь, также подлежат исправлению на следующих основаниях:

• В порядке учёта изменений (ст. 22 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости");
• В порядке информационного взаимодействия (на основании имеющегося пакета документов, которые поступили в орган кадастрового учёта);
• На основании вступившего в законную силу решения суда.

Кадастровые ошибки должны быть исправлены в срок от 20 до 30 рабочих дней (определяется подготовленным пакетом документов, на основании которого будет осуществлено исправление). Для исправления кадастровой ошибки требуется, чтобы собственник земельного участка подал заявление о государственном учёте изменений объекта недвижимости, межевой план и ряд других документов, которые содержат достоверные данные, необходимые для исправления в ЕГРН.

Необходимо заметить, что орган кадастрового учёта принимает большое количество решений об отказе в исправлении ошибок по следующим причинам:

• Имеющиеся в распоряжении собственника правоустанавливающие документы не содержат необходимых сведений для определения земельного участка в ЕГРН (сведения не соответствуют тем данным, что содержатся в ЕГРН).
• Предоставленные документы не являются основанием для исправления технической ошибки.

Многие собственники земельных участков, столкнувшиеся в реальности с тем, что в их межевых планах были допущены ошибки, не знают, какие их действия должны быть следующими. Их интересует дальнейшая процедура, которая позволила бы им поставить свои земельные участки на кадастровый учёт.

Законодательством определены следующие действия, которые требует специфических знаний, умений и, собственно, навыков.

Так, например, если выявлена техническая ошибка, например, пересечение границ участка (сведения реестра объектов недвижимости не совпадают с данными, содержащимися в документах кадастрового дела), то необходимо в течение предусмотренного Законом о кадастре срока устранить её в соответствии с пунктом 42 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости (Приказ Минэкономразвития России от 04 февраля 2010 г. № 42).

В том случае, если вина за пересечение границ лежит на кадастровом инженере или лице, которое считается кадастровым инженером (часть 1 статьи 44 Закона о кадастре), допустившем ошибку при проведении кадастровых работ, то ошибка определяется как кадастровая и должна быть исправлена в соответствии со статьей 28 Закона о кадастре. В данном случае межевой план должен быть доработан, для этого в план должны быть внесены дополнительные сведения, которые позволили бы устранить ошибку в местоположении границы этого земельного участка.

Сюда могут быть внесены новые данные, такие как:

• Заключения кадастрового инженера, который проводит повторные контрольные кадастровые работы.
• Акт согласования местоположения границы ранее учтённого земельного участка. Его можно не оформлять в том случае, если площадь участка и его конфигурация фактически не изменилась.

Также есть небольшие нюансы в отношении исправлений ошибок ранее учтённого земельного участка или же участка, который не был учтён в государственном кадастре, но право собственности на которое уже зарегистрировано и не прекращено – орган кадастрового учёта может исправить её согласно тому же Закону о кадастре, по части 14 статьи 45.

Таким образом, для вынесения скорейшего решения о государственном кадастровом учёте при нахождении ошибки, технической или кадастровой, требуется проведение повторных (контрольных) кадастровых работ.

Как уже было сказано, подобная процедура требует высокой точности, компетентности и знаний всех тонкостей Закона о кадастре. Кадастровый инженер поможет выполнить данные работы с высокой точностью, в установленные законодательством временные рамки.

Предлагаем сотрудничество с привлечением собственника земельного участка в процедуру составления межевого плана или же без его участия с оформлением нотариальной доверенности в качестве законных представителей.